國家統(tǒng)計局近日發(fā)布第一季度樓市數(shù)據(jù)，行業(yè)上下游“一起一落”格局明顯。下游商品房銷售接近零增長(3月同比增長3.2%)，增速連續(xù)兩年下滑，而上游開發(fā)投資增速(3月同比增長10.8%)創(chuàng)近3年來新高。在下游銷售增速連續(xù)下滑、政策和資金繼續(xù)“雙緊縮”，特別是按揭利率連續(xù)15個月走高(3月首套房利率同比漲23.4%)，以及開發(fā)商資金面日益緊縮等大趨勢下，上游開發(fā)投資逆勢走高，與近期開發(fā)商“搶跑”收割市場密切相關(guān)。今年以來，樓市調(diào)控繼續(xù)收緊趨勢明顯，限購限售范圍擴大，“限價+搖號”成為調(diào)控標配;資金面上，抑制居民杠桿、控制資金流向樓市成為監(jiān)管重點，銀保監(jiān)會甚至將這兩者列入年度10大重點工作。因此，開發(fā)商資金回籠困難，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度開發(fā)商資金來源增速(3.1%)創(chuàng)2016年以來新低。
同時，2016年以來開發(fā)商銷售“排位賽”非常激烈。2018年，希望借助高周轉(zhuǎn)維持“千億級別”的房企將有30多家，比2017年翻一倍;TOP100房企(市占率達60%)中，2018年的銷售目標基本都要增長30%以上。由此，基于提高市占率的目標，開發(fā)商有加快推貨和加快周轉(zhuǎn)的主觀訴求。客觀看，2016-2017年開發(fā)商儲備土地迅速放量，300城土地出讓金在這兩年分別達到2 .9萬億元和4.06萬億元，同比分別增長31%和50%，2017年更是刷新記錄。但同時，進入2018年，不僅銀行信貸資金全面收緊，就連2017年還算暢通的信托、資管等通道資金也全面堵塞。
目前，開發(fā)商資金來源中，占比近20%的國內(nèi)貸款接近零增長(一季度增長0.9%);由于按揭貸款從緊縮規(guī)模(一季度下降6.8%)和抬高利率兩頭擠壓，首付款控制消費貸，“限價+搖號”降低預(yù)售申請和開盤進度等因素，2017年占比達到51%的其他資金(主要是銷售回款)，未來對開發(fā)商資金支撐力度下降。綜上，資金面收緊和調(diào)控升級等因素，客觀上也倒逼開發(fā)商必須加快周轉(zhuǎn)速度。因此，我們看到，碧桂園從土地摘牌到開盤僅用了5.2個月盡管已是業(yè)內(nèi)最快，居然還不滿足，公司管理層于近期提出進一步加快周轉(zhuǎn)的要求。
另外，本輪樓市回升主戰(zhàn)場在三四五線城市。2016和2017年，全國680多個三四五線城市商品房成交量占比分別達64%和70%，比2015上升13和19個百分點。2015和2016年，300個城市中三四五線土地出讓占57%，2017年升至60 .5%，今年一季度突破70%。考慮到300個城市以外的其他城市都是四五線城市，全國三四五線城市商品房銷售及土地成交占比實際上更高。2016-2017年，三四線樓市火爆，與“去庫存”和棚改貨幣化有關(guān)，2018年以后，“去庫存”重點轉(zhuǎn)向縣域;同時，催生三四線樓市行情的棚改貨幣化(PSL，抵押補充貸款)盡管在一季度放量，但2.7萬億的余額接近3萬億的頂部，加上貨幣化助推房價，未來貨幣化棚改將式微。
近期，國家明確以專項債漸進取代PSL，推進棚改投融資。不過，地方政府是結(jié)構(gòu)性去杠桿的主體，監(jiān)管層嚴厲控制地方債務(wù)，PPP、產(chǎn)業(yè)基金等涉及地方政府違規(guī)舉債的已經(jīng)被清理并嚴格控制。因此，無論在貨幣創(chuàng)造、投放規(guī)模還是閉環(huán)運營上，納入政府預(yù)算且受嚴格監(jiān)管的專項債遠不能與P SL刺激棚改的效果等量齊觀。未來棚改將更加注重公共服務(wù)“補欠賬”、新型城鎮(zhèn)化而非激發(fā)市場需求。綜上，正是基于對三四五線樓市前景謹慎判斷，各大房企都抱著“搶跑”和收割市場的心態(tài)，希望趁“去庫存”和棚改余溫還在時，盡快去化和回籠資金。
這一點從新開工數(shù)據(jù)也可以看出來。一季度，房屋新開工面積34615萬平方米，同比增長9.7%，增速比1-2月提高6.8個百分點;3月單月新開工增速為17.8%，比2月提高14 .9個百分點。但是，1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3802萬平方米，同比僅增長0 .5%。也就是說，開發(fā)商土地儲備并未明顯增加，但出貨量卻在加速，“搶跑”以“收割市場”的心態(tài)非常明顯。
